二手房市場或迎重大調整，兩部門明確要合理降低中介費
5月8日，住房和城鄉建設部、市場監管總局聯合印發《關於規範房地產經紀服務的意見》，就二手房中介費過高、操縱經紀服務收費、加強隱私保護等問題提出具體要求，下面就拎下重點信息。
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合理降低中介費，並鼓勵分檔收費
本次意見關注度最高的要屬合理規範經紀服務收費，《意見》提出，房地產經紀機構要合理降低住房買賣和租賃經紀服務費用。鼓勵按照成交價格越高、服務費率越低的原則實行分檔定價。引導由交易雙方共同承擔經紀服務費用。
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對於很多購房者而言，高昂的中介費會讓不少二手房買家望而卻步，尤其是上海這樣的一線城市，房價動輒千萬以上，對於交易方而言，中介費無疑是一筆不菲的支出。目前市場上中介機構衆多，中介收費率也是各不相同。據本站房產調查後瞭解到，目前市場上主流的連鎖中介機構，其二手房中介收費率在1-3%不等，部分機構的中介費由買家來獨自分攤。
以某頭部中介機構爲例，其二手房交易中介費實行的標準爲總金額的3個點，交易成功後下家需要繳納總房款的2%，而上家則需繳納剩餘的1%，若總價800萬的二手房源，中介費達到24萬，買家需要承擔16萬元。
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當然有知情人士透露，若房源總價較高，中介費率可以協商，在此基礎上可以適當下調。值得一提的是，在二手房交易環節中，購房人除了繳納中介費，還需繳納契稅，可能還會遇到個人所得稅和增值稅等額外費用。
有業內人士分析稱，鼓勵分檔定價模式，成交價格越高，中介費率越低，這對於高總價房屋產品有一定利好。此外，由於高房價，國內中介費一直位於較高水平，而中介費多由買家單獨支付，雙邊收費模式有利於降低購房成本，體現了對購房者權益的保護。
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易居研究院研究總監嚴躍進認爲，新政明確要合理降低住房買賣和租賃經紀服務費用，引導由交易雙方共同承擔經紀服務費用。這裡最大的亮點在於要引導交易雙方承擔服務費用，體現了對購房者權益的保護。目前已有城市、公司在實行雙邊收費。
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廣東住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示：當前房地產市場已經進入存量時代，要盤活存量，帶動增量，促進良性循環，就需要降低制度性交易成本。中介代理的房產交易，既是服務買方，也是服務賣方，理應由二者共同承擔服務費用。
規範收費標準，加大處罰力度
《通知》還明確房地產經紀機構應明碼標價，地產經紀機構提供的基本服務和延伸服務，應當分別明確服務項目和收費標準。房地產經紀機構收費前應當向交易當事人出具收費清單，列明收費標準、收費金額，由當事人簽字確認。
李宇嘉表示，買房對居民來說屬於金額不低的大宗交易，由於二手房交易成本較高、交易週期較長，具有非常強的專業性，居民往往通過中介來完成。應該將服務全流程分成清晰的鏈條，對交易的每一個環節都明確服務的具體內容、服務標準，給予合理定價，並將這些約定寫進三方合同。只有這樣，經紀行業才能步入高質量發展軌道，支持剛需、改善購房才能更順暢，良性循環才能實現。
上海中原地產市場分析師盧文曦強調，“延伸服務”爲新提法，關鍵在於房地產經紀機構所提供的額外服務與市場所預期的服務要形成一個價與質相匹配的機制。目前的中介費是一個整體打包的價格，現在通過拆分成基本服務和延伸服務，給消費者以選擇權，同時也使得中介費的定價更爲科學、合理。
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“中介收費需要公開透明，如果利用不平等地位賺取高額服務費未來很有可能被處罰。對老百姓來說，購房消費過程中往往處於弱勢地位，有相應政策保護，有利於維護消費者權益。”盧文曦分析稱。
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同時，《通知》還約束互聯網平臺不得濫用市場支配地位以不公平高價收取經紀服務費用。房地產互聯網平臺不得強制要求加入平臺的房地產經紀機構實行統一的經紀服務收費標準，不得干預房地產經紀機構自主決定收費標準。
對此情況，李宇嘉提出，除了嚴禁操縱經紀服務收費，明確最低服務費用及標準，特別是在交易流程長、鏈條多，法律風險隱患大的背景下。經紀業務的專業性很強，如果沒有最低服務費用，很難吸引專業人員長期從事這一事業，最終導致劣幣驅逐良幣，經紀行業很難高質量發展。
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最後，《通知》還提及要加強個人信息保護，未經當事人同意，房地產經紀機構及從業人員不得收集個人信息和房屋狀況信息，不得發送商業性短信息或撥打商業性電話。並加大違法違規行爲的整治力度，對收費明顯高於市場平均水平的房地產經紀機構，住房和城鄉建設部門會同市場監管等部門採取約談等綜合措施進行重點監管。
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上海二手房優化制度接連出臺，支持力度有限
今年以來，上海針對二手房的各類政策逐漸推出，包括帶押過戶、“三價就低”放鬆，多子女家庭公積金貸款額度提升等。
首先是4月，招商銀行上海分行，率先發放了一筆200萬元的“帶押過戶”貸款，“帶押過戶”在上海正式落地。“帶押過戶”指的是，在二手房交易中，賣方持有不動產不解除抵押直接辦理過戶，將不動產的所有權轉移至買方。
據瞭解，目前全市共12家銀行可以辦理帶押過戶。其次，對於房屋情況也有限制條件，房屋產權只能是個人，且沒有二次抵押的情況。當然，有中介人士表示，選擇“帶押過戶”需要徵得買賣雙方的同意，目前選擇這一新模式的客戶佔比還很少。
除以上調控政策外，自去年下半年以來，“三價就低”的政策就已經迎來鬆綁，據本站房產當時的調查，品質相對較好的小區銀行評估價可以達到市場價的8成左右。近日，有媒體報道相關政策再度放鬆，覈驗價可以達到合同價的80%-90%。
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本站房產從招商銀行一位信貸部經理處獲悉，目前上海二手房 “三價就低”政策依然存在，評估價相較於此前略有鬆動，能否達到市場價的9折還不能一概而論，具體需要結合社區的房齡，地段，房屋交易價格等多方面因素來綜合判斷。
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而在5月1日，官方還出臺了對於多子女家庭購房的支持政策，《通知》明確對符合本市住房公積金貸款規定的多子女家庭購買首套住房，最高貸款限額（含補充公積金最高貸款限額）在此前的基礎上再上浮20%。
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在此背景下，無補充公積金的家庭最高貸款額度調整爲120萬，有補充公積金的家庭最高貸款額度上升到144萬。不過業內人士普遍認爲該利好對於買房人的幫助有限。
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綜合來看，今年上海出臺了不少針對二手房的優化和支持政策，但從力度上來看都不算很大。反映到交易方面，4月上海二手房的交易量也環比出現了較大幅度下滑，不過業內人士認爲1.7萬套的成交量還在合理區間內。
近年來，上海新房市場供應量高企，新房的交易佔比大大侵佔了二手房市場的交易量，不過市場終將步入存量房時代，降低中介費也有利於將來盤活二手房市場交易，尤其是推動高總價房源的成交。當然，從政策出臺再到落地尚需時間，相信未來二手房市場的交易會更規範化、高效，買房人的成本也會更低。
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